Transition énergétique à Tarbes : le défi des 70,6 % de diagnostics pour des constructions d'avant 1975

16 810 diagnostics de performance énergétique ont été recensés par l'ADEME à Tarbes à la date du 8 novembre 2026. Ce volume de données offre une vision chirurgicale du patrimoine bâti de la préfecture des Hautes-Pyrénées, où résident 44 399 habitants. Alors que le calendrier législatif impose des contraintes croissantes aux propriétaires, le profil local se dessine avec une précision nouvelle. La ville se caractérise par une forte prédominance du parc collectif, les appartements représentant 85,5 % des diagnostics enregistrés. Dans ce contexte, la question de la sobriété énergétique ne se pose pas seulement à l'échelle individuelle, mais au cœur des copropriétés qui structurent le paysage urbain tarbais.

L'analyse des périodes de construction est fondamentale pour comprendre les enjeux actuels. À Tarbes, 70,6 % des diagnostics enregistrés concernent des logements dont l'achèvement est antérieur à 1975, un héritage qui pèse sur les performances globales. Plus précisément, la tranche 1948-1974 domine le paysage avec 48,4 % des diagnostics enregistrés. Ce patrimoine, bien que solide, demande une attention particulière sur l'isolation et les systèmes de chauffage pour maintenir son attractivité. Le recensement INSEE de 2022 confirmait déjà cette structure temporelle, avec 9 392 résidences principales achevées entre 1946 et 1970, illustrant une phase d'urbanisation massive dont les effets se lisent aujourd'hui sur chaque étiquette énergétique.

Le secteur Marcadieu et ses 5,8 % de diagnostics classés F ou G

Dans le périmètre de Marcadieu, 998 diagnostics ont été localisés précisément. Ce secteur présente une part de 5,8 % de DPE classés F ou G, une proportion légèrement supérieure à la médiane communale. Ici, l'habitat est très majoritairement collectif puisque les maisons ne représentent que 3,5 % des diagnostics. La surface moyenne constatée dans ce secteur est de 57 m², pour des biens construits majoritairement entre 1948 et 1974. Pour un investisseur, ce secteur incarne le défi de la rénovation en milieu urbain dense. Il est crucial de noter que ces chiffres ne concernent que le périmètre de Marcadieu et ne sauraient être extrapolés à l'ensemble de la ville sans précaution.

La problématique des passoires thermiques, bien que contenue à Marcadieu, impose une vigilance immédiate. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole, et leurs loyers sont gelés depuis août 2022. Pour les 5,8 % de diagnostics concernés dans ce secteur, le passage à la classe E ou D est une priorité économique autant que réglementaire. Les propriétaires de maisons ou d'immeubles en monopropriété doivent anticiper les transactions, car l'audit énergétique est requis pour la vente de ces biens classés E depuis le 1er janvier 2025.

Particularités de Mouysset avec 17,8 % de diagnostics pour des maisons

Le secteur Mouysset se distingue par une configuration différente, avec 17,8 % des 917 diagnostics portant sur des maisons individuelles. La surface moyenne y est plus élevée que dans d'autres quartiers, atteignant 67 m². Comme ailleurs à Tarbes, la période 1948-1974 reste dominante dans les relevés. La part de diagnostics classés F ou G s'établit à 4,1 %, ce qui témoigne d'un parc relativement bien entretenu ou ayant déjà bénéficié de campagnes de modernisation. La présence plus marquée de maisons individuelles modifie l'approche de la rénovation énergétique, les propriétaires ayant ici une plus grande autonomie de décision par rapport aux structures collectives.

Cette autonomie est un atout face aux obligations de l'audit énergétique. Pour les maisons classées F ou G, ce document est obligatoire lors de la vente depuis 2023, et la mesure s'étend désormais aux classes E. Dans le secteur Mouysset, la consommation énergétique médiane et le type de chauffage, souvent lié au gaz naturel comme dans 57,1 % des DPE communaux, sont des facteurs clés de la valeur verte. Avec un prix médian des maisons à Tarbes s'élevant à 1 630 €/m² en 2025 contre 1 660 €/m² en 2021, la qualité du diagnostic devient un levier de négociation majeur dans un marché qui a connu une légère correction tarifaire.

Le gaz naturel au cœur de 57,1 % des modes de chauffage à Tarbes

Le choix énergétique à Tarbes est marqué par une forte dépendance au gaz naturel, présent dans 57,1 % des diagnostics. En parallèle, les données de l'INSEE pour 2022 indiquaient que 61,6 % des résidences principales utilisaient ce combustible pour le chauffage, contre 35,1 % pour l'électricité. Cette prédominance se reflète dans l'estimation médiane de la facture énergétique de 935 € par an calculée sur la base des diagnostics locaux. La consommation médiane, fixée à 167 kWh/m²/an, place une grande partie des biens dans la classe C (45,7 % des DPE) ou D (32,3 %). La transition vers des modes de chauffage moins carbonés ou plus performants est un enjeu de valorisation pour les 25 492 résidences principales de la ville.

• Classe C : 7 677 diagnostics enregistrés, soit le pivot central du parc tarbais.
• Classe D : 5 438 diagnostics, représentant le second segment le plus important.
• Classe E : 1 989 diagnostics, des biens qui devront être rénovés d'ici 2034 pour rester sur le marché locatif.
• Classes A et B : 820 diagnostics seulement, illustrant la rareté des logements de haute performance (4,9 %).

Analyse comparée des secteurs Martinet et Cimetière de la Sède

Au secteur Martinet, 1 450 diagnostics ont été répertoriés. La proportion de classes F ou G y est de 4,3 %, pour des logements d'une surface moyenne de 58 m². La typologie est marquée par 9,4 % de maisons. À l'inverse, le secteur du Cimetière de la Sède affiche une performance thermique plus favorable avec seulement 2,8 % de diagnostics classés F ou G sur 996 relevés. Ici, la surface moyenne grimpe à 60 m² et les maisons représentent 8,7 % des diagnostics. Ces disparités locales montrent que, bien que la période de construction dominante 1948-1974 soit identique, les interventions passées ou la qualité initiale du bâti varient sensiblement d'un secteur à l'autre.

Pour les futurs acquéreurs, ces données soulignent l'importance de consulter l'état des risques. Tarbes est située en zone de sismicité 4 (moyenne) et présente un potentiel radon de niveau 1. Le dossier de diagnostic technique doit également mentionner les risques d'inondation, de mouvement de terrain et les risques industriels recensés par Géorisques. Dans des secteurs comme Martinet ou Cimetière de la Sède, la transparence sur ces éléments, couplée à un DPE valide, est la garantie d'une transaction sereine. Il convient de rappeler que les diagnostics réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024, rendant le renouvellement des expertises indispensable.

L'enjeu du marché locatif face à 14,1 % de logements vacants

La structure sociale de Tarbes repose sur une forte proportion de locataires (64 %), dont 6 019 logements HLM loués vides, selon l'INSEE en 2022. La part des propriétaires occupants s'établit à 34,3 %. Dans ce paysage, le taux de vacance de 14,1 % (soit 4 274 logements) interpelle. Une partie de cette vacance pourrait être liée à l'obsolescence énergétique. Avec l'interdiction de louer des biens classés G et le gel des loyers pour les classes F, les bailleurs sont incités à engager des travaux. La surface médiane de 62 m² des diagnostics enregistrés correspond parfaitement à la demande locatif urbaine, mais la performance doit suivre pour éviter une sortie définitive du marché.

L'ancienneté d'emménagement est également un indicateur de stabilité : 35,8 % des ménages résident dans leur logement depuis 10 ans ou plus. Pour ces résidents de longue date, la question du confort thermique hivernal et estival devient centrale, surtout dans des bâtiments d'avant 1949 qui représentent 22,2 % des diagnostics. La rénovation énergétique n'est donc pas seulement une contrainte pour les 18,9 % de ménages installés depuis moins de 2 ans, mais une nécessité pour la pérennité du confort des habitants historiques de Tarbes. L'équilibre entre loyer accessible et performance thermique est le défi majeur des prochaines années.

Ce que cela change pour vous à Tarbes

Pour un vendeur, la précision du DPE est devenue un argument commercial. À Tarbes, où les prix des appartements ont progressé de 1 250 €/m² en 2021 à 1 440 €/m² en 2025, un bon classement énergétique justifie un prix haut. Si vous cédez une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique obligatoire devra être fourni lors de la vente. Pour un bailleur, l'anticipation est la règle : la classe F sera interdite à la location en 2028, et la classe E en 2034. Investir dès maintenant dans l'isolation ou le changement d'une chaudière gaz ancienne permet de sécuriser ses revenus locatifs futurs. Enfin, pour l'acheteur, la lecture du DPE combinée à l'âge du bâtiment (87,4 % avant 1997 dans les relevés) permet d'estimer les travaux à prévoir pour atteindre les classes A ou B, encore marginales (4,9 %).

• Vérifiez la date de réalisation de votre DPE : s'il date d'avant juillet 2021, il doit être refait.
• Consultez l'état des risques sur Géorisques pour les mentions de sismicité 4 et d'inondation.
• Identifiez le mode de chauffage principal (le gaz concerne 57,1 % des diagnostics locaux).
• Pour les maisons F, G ou E, assurez-vous de disposer de l'audit énergétique avant la mise en vente.

Bilant de la dynamique immobilière tarbaise en 2026

Le marché tarbais montre des signes de résilience. En 2025, 581 ventes d'appartements et 184 ventes de maisons ont été enregistrées. Si le volume de transactions est en baisse par rapport à 2021 (682 appartements et 241 maisons), les prix se maintiennent, notamment pour le collectif. Cette mutation du marché s'accompagne d'une exigence accrue sur la qualité intrinsèque des biens. Les acquéreurs sont désormais mieux informés sur les risques de mouvements de terrain ou les obligations liées au potentiel radon. La ville, avec ses 30 401 logements recensés par l'INSEE, entame une phase de maturation où la valeur n'est plus seulement dictée par l'emplacement, mais par l'efficacité énergétique.

À Tarbes, la rénovation énergétique n'est pas une option mais une trajectoire tracée par les 7 677 diagnostics déjà classés C. Ce socle de logements performants tire le marché vers le haut. Pour les propriétaires de biens plus anciens, notamment ceux d'avant 1919 (1 008 résidences principales selon l'INSEE), le défi est de préserver le cachet historique tout en intégrant des solutions modernes. La transition se fait pas à pas, immeuble par immeuble, dans une ville qui a su conserver une échelle humaine et une identité forte au pied des Pyrénées.

À Tarbes, 45,7 % des diagnostics classés C prouvent que la performance thermique gagne du terrain au sein des DPE enregistrés dont 70,6 % portent sur des constructions antérieures à 1975. Cette dynamique locale, portée par une majorité de locataires, impose aux propriétaires une modernisation constante pour maintenir l'attractivité de la cité.